На чём остановить свой выбор при приобретении квартиры – на квартире, продающейся на вторичном рынке, или же на квартире в строящемся доме, так называемой новостройке?
Однозначно ответить на данный вопрос невозможно, ведь при покупке квартиры на вторичном рынке и при приобретении новостройки имеются свои нюансы, плюсы и минусы.
Например, если приобретать квартиру в строящемся доме на ранней стадии строительства стоимость такой квартиры будет ощутимо дешевле, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. У новостройки отсутствует история перехода права собственности, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами.
При приобретении квартиры в строящемся доме покупатель в итоге получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой никто никогда не жил. Это можно сравнить с открытием чистого листа, на котором и будет писатся история данного объекта недвижимости.
Однако, при приобретении квартиры на первичном рынке имеется и ряд сложных моментов, к которым нужно подойти очень ответственно.
Если при покупке квартиры на вторичном рынке продажа квартиры осуществляется посредством заключения между продавцом и покупателем договора купли-продажи квартиры, то при приобретении квартиры в строящемся доме имеет место не непосредственное отчуждение квартиры от продавца покупателю по договору купли-продажи, а передача покупателю права требования на конкретную квартиру в законченном строительством жилом доме. Это происходит по тому, что в момент так называемого приобретения квартиры в строящемся доме самой квартиры физически ещё не существует (она находится в процессе строительства).
Существует несколько способов передачи покупателю права требования на строящуюся квартиру.
- приобретение векселя у продавца (застройщика);
- предварительный договор купли-продажи квартиры;
- предварительный договор долевого участия;
- договор займа;
- договор простого товарищества;
- продажа путём участия в ЖСК;
- переуступка права требования по вышеперечисленным способам.
Однако ни одна из указанных выше схем не является законной и реальной защитой права покупателя новостройки не обладает. При приобретении квартиры в новостройке по одной из вышеуказанных схем покупатель не гарантирован от двойных продаж, отказа от строительства, преднамеренного банкротства застройщика, долгостроя.
В большей или меньшей степени права покупателя новостройки гарантирует способ её приобретения посредством заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве. Заключение указанного договора регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Так какие же плюсы получает покупатель новостройки при заключении с застройщиком договора долевого участия?
Во-первых, на основании Федерального закона № 214-ФЗ застройщик может привлекать средства участников долевого строительства (покупателей) только при соблюдении им определённых условий.
В частности, перед подписанием первого договора долевого участия, застройщиком должно быть получено разрешение на строительство, а так же должно быть произведено опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Так же застройщик должен обладать правом собственности, правом аренды, правом субаренды, либо правом безвозмездного пользования на земельный участок, на котором будет производится строительство многоквартирного дома, где будет расположена приобретаемая квартира. Т.е. при оформлении договора долевого участия у застройщика должен быть готов полный пакет документов на строящийся дом.
Во-вторых, застройщик имеет право на привлечение средств дольщиков только в том случае, если строительство им производится на основании только одного разрешения на строительство. С учётом данного правила, застройщик не может осуществлять финансирование одного строящегося объекта за счёт средств, привлечённых на строительство другого (если только строительство этих объектов не осуществляется на основании одного разрешения на строительство).
В-третьих, в соответствии с Федерального закона № 214-ФЗ покупатели (участники долевого строительства) являются соинвесторами строительства, и в том случае, если застройщика объявляют банкротом они по закону признаются в очереди кредиторов первыми.
В-четвёртых, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства право собственности на земельный участок, на котором производится строительство, принадлежащий застройщику (либо право аренды или субаренды на него) и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
Так же Федеральный закон № 214-ФЗ вводит ответственность застройщика за неисполнение обязанности по передаче построенного объекта участнику долевого строительства (покупателю) в установленный договором долевого участия срок. Так, в случае задержки в передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойка, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В том случае, если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка должна быть уплачена застройщиком в двойном размере.
Но нужно отметить, что указанная неустойка предусмотрена только в том случае, если в нарушении сроков передачи виновен застройщик. Если же передача не состоялась в следствии необоснованного уклонении от неё участника долевого строительства, а застройщик надлежаще исполняет свои обязанности по договору долевого участия, застройщик освобождается от уплаты данной неустойки.
Конечно, заключение договора долевого участия не гарантирует участнику долевого строительства сто процентную безопасность при приобретении квартиры в строящемся доме. Поэтому при приобретении новостройки покупателю рекомендуется обратится к профильному специалисту для контроля за происходящей сделкой. Это может быть какое-либо агентство недвижимости, либо юрист, непосредственно занимающийся сделками с недвижимостью. Данные специалисты смогут грамотно проверить надёжность застройщика, а именно, его финансовую состоятельность, наличие в отношении него судебных решений и ведущихся исполнительных производств, количество завершённых указанным застройщиком проектов. Так же специалист проверит тот пакет документов, на основании которого происходит строительство.
Проект договора долевого участия, как правило, готовит сам застройщик. При подготовке к сделке юристы агентства недвижимости или юрист, непосредственно занимающийся сделками с недвижимостью, проверят проект договора долевого участия на предмет его соответствия Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.